研修会
こんばんは、平田です。公益社団法人全日本不動産協会に属している当社は、協会の行う年4回の研修を受ける義務があります。
業法や税制の変更など不動産業を営む上で必要不可欠なことを研修を通して学ぶわけです。
今日は中央公会堂で行われた研修に出席してきました。今回は経済ジャーナリスト須田慎一郎氏を講師に招いて「どうなる不動産！2014年の日本経済を読む。」という演題での講演形式の研修。須田氏の結論では、2014年の日本経済は良くなる方向とのことでした。是非、東京だけでなく大阪でも景気回復を実感したいものです。
帰り道、水晶橋から見た中央公会堂。もうすぐこの辺りも満開の桜で彩られるんでしょうね。
どっちの市ですか?
不動産を取り扱ってきて初めてのケースですが、所在をどちらの市で表現すべきか悩んでいます。
これから販売していく、大阪市鶴見区と守口市の境界に位置する約170坪の土地。前面道路と敷地の約20%が大阪市鶴見区、残りの約80%が守口市に入っています。上下水道の本管は大阪市に有り、そこから引込むことになります。出入り口も大阪市側です。
建物を建てた場合、住居表示はどっちになるのか、守口市役所に尋ねても、大阪市役所に尋ねても、実際に建物を建てる時に両市で協議をして決まることになるため、明言できないとの見解でした。
片や敷地面積の80%を占めている守口市、片や上下水道の本管と出入り口がある大阪市鶴見区。一体どっちの市になるんでしょうか？
平田
部屋探しに同行
久々に本格的な雨だった今日は朝から神戸で、4月から大学生になる広島の甥っ子の部屋探しに付き合ってきました。
前々から是正していく必要があると思っているのですが、賃貸は地域によって商習慣が異なり、いったい何が正しくて何が違うのかが分かりにくいのが実情です。具体的に言えば、地域によって「敷金・礼金」と言うところもあれば、「保証金・解約引」と表現するところもある。1年あるいは2年ごとに更新料を支払うことが当たり前の地域もあれば、大阪のようにほとんど更新料なんて発生しない地域もある。
地方から物件を探しに来て、1~2日で物件を決めなくてはいけない方は、一体この地域では、何が正しくて何が間違っているのかすら分からず、「もしかして損していないかな・・・」という不安を抱えながら、賃貸業者さんの言うことを信じるしかないというのが、実情ではないでしょうか。
だからこそ、不動産会社はお客様の「知らないこと」に付け込むのではなくて、誠意のある正直な対応をすることが、その責任だと思うのです。
うちの姉は先日広島で、神戸にも支店のある全国展開の賃貸業者さんに行き、「合格発表直後の今の時期は、部屋がすぐに決まってしまうのでとにかく物件を押さえておいた方がいいですよ」とアドバイスを受け、物件も見ずに賃料1ヵ月分の手付金を振込んだそうです。しかも、キャンセルの場合は違約金として扱われ、返金されないとの説明が有ったとのこと。
これって、当たり前のことのように思われている方もいらっしゃると思いますが、キャンセルしても「返金してください」と言えば、返ってくるお金なんですね。契約が成立していないのだから、そういったお金を没収される必要は無いのです。賃貸業者さんも宅建業法に違反することは当然知っています。しかるべき機関にお客様から苦情の申し立てをされれば、免許を得て営業している宅地建物取引業者としてとてもまずい立場になり、結局返金しなければいけないことを認識していますから、お客様から返金を要求されれば返金に応じざるを得ないのです。
ただ、返金されないことが当たり前だと思い込んでしまっていて、返金を要求されない方も多いのではないでしょうか。返金を要求されないのだから、「返金しなくて儲けもの」というのは同じ業界の人間として正直違和感を覚えます。
姉が仮押さえしていた物件は更に、神戸ではあまり馴染みのない「更新料」が1年毎に2万円必要とか、部屋に最初から備え付けてある冷蔵庫裏のクロスの黒ずみの補修費は借主負担とか、入居時に除菌費用として1万数千円必ず必要とか、退去時ハウスクリーニング代として数万円が必ず敷金から差し引かれるとか、到底納得のできない一方的な条件が設定されていたため、キャンセルすることを助言し、もっと条件の良い別の物件に決めました。
当然、振込んだ手付金は返金要求をし、拍子抜けするくらいあっさりと返金に応じていただけましたよ。
平田
免許更新
こんばんは、平田です。花粉が飛散し始めたせいか、今日は少し鼻声です。春が近づいていることを毎年私の鼻は敏感に感じ取ります。
今、5年に1度の宅地建物取引業者免許の更新手続きをしています。大阪府庁に何度も電話をしながら、頭の痛くなるような書類をせっせと作成して、本籍地や東京法務局から色んな書類を取り寄せて、やっと大阪府庁に更新申請できる状態になりました。
こうして宅建免許を更新できるのも、支えていただいたお客様のお陰です。本当にありがとうございました。これからも、お客様に必要とされる会社になるために、更に努力を重ねて参ります。
実感
こんばんは、平田です。外はとっても寒いです。明日は雪になるんでしょうか。
昨日から今日にかけて、モータープールなど消費税アップに伴う料金増額の通知が3件届きました。実際にこうした通知が届くと、いよいよ消費税も上がるんだなと、実感せざるを得ません。
3%のアップではありますが、税額が1.6倍になるってことで、そう考えると大きいですよね。
きっとこれから消費税アップに伴うこうした通知が続々と届くのでしょう。
金利が高いと感じたら
こんばんは、平田です。消費税率引き上げ前の駆け込み需要狙いの住宅ローン金利引き下げ合戦が加熱しています。
住宅ローンを借りられている方も多いと思いますが、今借りている住宅ローンの適用金利と比較して、各銀行のホームページなどに表示されている現在の住宅ローンの優遇金利の安さにとてつもない魅力を感じる場合、どうされますか?
他行への住宅ローンの借り換えが一般的な方法ですよね。でももうひとつ、目からうろこ的な簡単な方法があります。
それは、あまり大きな声では言えませんが、他行へ借り換えることも念頭に置いて、単刀直入にダメもとで今借りている銀行に「金利を下げてちょーだい」と相談するのです。相談の仕方に少しコツがいりますが、これ、意外といけます。
私の場合は「金利引き下げ対象外の住宅ローン商品」との回答だったため、少し面倒な他行への借換えの手続きをしている(現在進行中)のですが、私の知り合いでも実際に金利が下がったケースがいくつもあります。
借り換えでもメリットはありますが、現在の住宅ローンの金利が単純に下がった方が、登録免許税や抵当権抹消及び設定登記費用などの余計な諸費用を支払わなくて済む分、より大きなメリットが得られますし、面倒な手間も省けます。
ダメでもともと、心当たりの方は一度チャレンジしてみてください。
住宅ローン借り換え手続き中
こんばんは、平田です。
約23年間住まいに携わるこの仕事をしていて、今の住宅ローン金利はとてつもなく安い、と感じています。表面上の金利はここ10年位それほど変わってはいませんが、各銀行さんの金利優遇合戦で適用金利が「これでもか！」というくらいのレベルにまで下がっているのです。
もう20年ほど前の話になりますが、当時の住宅金融公庫の融資金利が4%を切った時、その金利の安さに住宅金融公庫利用者が急増したことを思い出します。しかし今や3%台はおろか2%台の住宅ローン金利でも、高過ぎて見向きもされませんが・・・。
さて、7年前に住宅ローンを利用してマイホームを購入した私。当時も金利が優遇されて、金利が安くて助かると感じていましたが、最近の住宅ローンはその上の上の更にその上を行く優遇金利が適用されています。
先日自分で何気に試算したところ、今の適用金利で住宅ローンを組み直した場合、残りの返済期間で総支払額が約150万円も安くなるではないですか！現実を目の当たりにしてしまった以上はこのまま放置しているわけにはいかないですよね。すぐに借換えの手続きに銀行に走りました。
という訳で、現在住宅ローンの借換え手続き中です。今は事前審査をパスし、正式申込のために必要書類を準備しているところ。これから本審査→正式融資承認→金銭消費貸借契約と進み、2月中旬には融資が実行されて借換え手続き完了となる予定です。
新年賀詞交歓会
こんばんは、平田です。
吹田、豊中、摂津、高槻、茨木、池田、箕面などから100社ほど集まり、公益社団法人全日本不動産協会北大阪支部の新年賀詞交歓会がホテル阪急エキスポパークで開催されました。
久しぶりに顔を会わす同業の代表者と近況報告や情報交換をさせていただきましたが、景気回復の兆しを感じているからでしょうか、去年と比べ皆さんどこか表情が明るく、楽しい時間を過ごさせていただきました。
賃貸住宅戦国時代
おはようございます。平田です。
今朝メールを開くと、賃貸物件情報を収集する目的でアドレスを登録している大阪府住宅供給公社からの下記のメール。
「リノベーションした団地にテリー伊藤氏が訪問！大阪府住宅供給公社では、団地の魅力を伝えるために、演出家のテリー伊藤氏を招き、団地の取材撮影を実施しました。」とある。
タレントを使っての猛アピール。大阪府住宅供給公社も入居率をアップさせるための本気さが感じられます。
実際に取材ムービーを見てみると山田西1丁目の千里山田西団地A11棟のリノベーション済のお部屋が紹介されているではないですか。
そう言えば昨年、大阪府住宅供給公社の担当者から入居率を上げるための意見を求められたことがあり、一番の改善すべき点は「間取り」とお答えしたことがありました。
吹田では平成10年以降、新築分譲マンションが次々と建築され、その影響から賃貸住宅の空室も増えてきています。空室のままでは維持費だけかかって全く賃料を生まない。民間の賃貸マンションオーナーの方々も入居率を上げるために並々ならぬ努力をされていることでしょう。
供給過剰気味の今の賃貸住宅市場。官民入り乱れての入居者獲得の戦国時代に入った感があります。
共感
「目先の利益より信頼」
とても良い言葉ですね。
誰もが生きていく上で不可欠な衣食住。その内の「住」の売買のお手伝いをさせていただいていて確信していること。それは「住」の需要は絶対に無くならない―ということです。なぜならば誰しも少しでも自分や家族のライフスタイルに合ったより快適な住まいを求めるからです。子供のため、親のため、妻のため、夫のため、孫のため、自分のために、より良い住まいを求められるのですね。
「需要」は確実に有る。しかし「住まい」は高額な買物です。それにも増して、「住まい」は生活の拠点であり、誰しもそこでは楽しく快適に幸せに過ごしたいと考えているのは当然のことです。だからこそ失敗は許されない。
物件をお探しのお客様はとても真剣です。不動産売買のプロであるトレック不動産販売のスタッフは、お客様以上に真剣でなければならない。目先の利益に誘惑されてお客様の利益に反する取引は絶対にしてはならない。会社の利益よりもお客様の満足、その先にあるお客様とそのご家族の幸せを優先して取り組んでいかなければ、会社の将来は無いと考えています。
「目先の利益より信頼」 とても共感できる言葉でした。
平田
