こんばんは、平田です。

吹田、豊中、摂津、高槻、茨木、池田、箕面などから100社ほど集まり、公益社団法人全日本不動産協会北大阪支部の新年賀詞交歓会がホテル阪急エキスポパークで開催されました。

久しぶりに顔を会わす同業の代表者と近況報告や情報交換をさせていただきましたが、景気回復の兆しを感じているからでしょうか、去年と比べ皆さんどこか表情が明るく、楽しい時間を過ごさせていただきました。

おはようございます。平田です。

今朝メールを開くと、賃貸物件情報を収集する目的でアドレスを登録している大阪府住宅供給公社からの下記のメール。

 「リノベーションした団地にテリー伊藤氏が訪問！大阪府住宅供給公社では、団地の魅力を伝えるために、演出家のテリー伊藤氏を招き、団地の取材撮影を実施しました。」とある。

タレントを使っての猛アピール。大阪府住宅供給公社も入居率をアップさせるための本気さが感じられます。

 実際に取材ムービーを見てみると山田西1丁目の千里山田西団地A11棟のリノベーション済のお部屋が紹介されているではないですか。

そう言えば昨年、大阪府住宅供給公社の担当者から入居率を上げるための意見を求められたことがあり、一番の改善すべき点は「間取り」とお答えしたことがありました。

 吹田では平成10年以降、新築分譲マンションが次々と建築され、その影響から賃貸住宅の空室も増えてきています。空室のままでは維持費だけかかって全く賃料を生まない。民間の賃貸マンションオーナーの方々も入居率を上げるために並々ならぬ努力をされていることでしょう。

 供給過剰気味の今の賃貸住宅市場。官民入り乱れての入居者獲得の戦国時代に入った感があります。

「目先の利益より信頼」

とても良い言葉ですね。

誰もが生きていく上で不可欠な衣食住。その内の「住」の売買のお手伝いをさせていただいていて確信していること。それは「住」の需要は絶対に無くならない―ということです。なぜならば誰しも少しでも自分や家族のライフスタイルに合ったより快適な住まいを求めるからです。子供のため、親のため、妻のため、夫のため、孫のため、自分のために、より良い住まいを求められるのですね。

「需要」は確実に有る。しかし「住まい」は高額な買物です。それにも増して、「住まい」は生活の拠点であり、誰しもそこでは楽しく快適に幸せに過ごしたいと考えているのは当然のことです。だからこそ失敗は許されない。

物件をお探しのお客様はとても真剣です。不動産売買のプロであるトレック不動産販売のスタッフは、お客様以上に真剣でなければならない。目先の利益に誘惑されてお客様の利益に反する取引は絶対にしてはならない。会社の利益よりもお客様の満足、その先にあるお客様とそのご家族の幸せを優先して取り組んでいかなければ、会社の将来は無いと考えています。

「目先の利益より信頼」　とても共感できる言葉でした。

平田

こんばんは、平田です。今日は午後から、ご売却のご依頼をいただいております一戸建住宅の現地調査を行いました。

最近日が暮れるのが早いので、急いで室内の付帯設備をチェックし、道路幅や間口、上下水道の引込位置等を確認し、さあ帰ろうと思ったけれど何かが足りない気がする。そう、ガスメーターがどこにも見当たらないのです。

事前の調査では、前面道路にガス管は整備済の筈。ご近所さんを見回してみても、ちゃんとガスメーターがあるのですが、この物件にはどこを探してもないのです。

どうやら数年前に前面道路にガス管が整備された時にはすでに空家になっていたため、プロパンから都市ガスへの切替え工事をされていなかったようですね。

大阪ガスに確認したところ、敷地内への引込工事は無料でやっていただけるようですが、室内配管とガス器具の燃焼部品を都市ガス用に取替える費用が30万円ほどかかるそうです。結構な金額ですよね。このままの状態で売却するのか、ガス管を整備して売却するのか売主様と相談をする必要がありそうです。

現在販売中の尼崎の一戸建。後々のトラブルを回避するために水回りの点検にガスを開栓してのガスコンロや給湯器の点火テスト、浴室自動お湯張りと追焚き機能の点検を行い、ついでに雑草取りや掃除、ちょっとした修繕もしてきました。

1時間半ほどの作業を終え、これでバッチリ、いつ買主様に引き渡しても大丈夫だ、さあ帰ろう！とガレージの左端いっぱいに車を寄せたとき何かぶつかったような、踏みつぶしたようないや~な感触・・・。そこにはタイヤに踏まれて割れてしまった「車乗り入れ禁止」と書かれた雨水枡の蓋があるではないですか。

そこに雨水枡があることは分かっていました。そこに「車乗り入れ禁止」と書かれていることも分かっていたんですよね・・・。分かっていたのにこの結果。最後の最後に自ら余計な仕事を作ってしまいました。

コーナンを2店舗回ったけど同じ色の蓋は無い。仕方がないので、ネット通販で同じ色と大きさの商品を探して購入。

明後日商品が届くので、また尼崎まで行ってきます。

平田

こんばんは平田です。

不動産を購入すると、物件によっては後日不動産取得税を納付する必要があります。「後日」というのが結構嫌なもので、3～6ヵ月先、つまり不動産取得税のことなんかすっかり忘れてしまった頃に、突然府税事務所からあなたの納付すべき税金は○○万円ですよ、と書類が郵送されてくるわけです。

物件を購入されるお客様には、予め不動産取得税の概算金額（ゼロになることもあります）をご説明し、『忘れた頃に』納税をする必要があることをお伝えするのですが、たまにお伝えしていた概算金額の何倍もする税額が記載されている場合があるんですね。びっくりされたお客様からお電話をいただくことが年に1、2度ありますよ。

でもそこで、何の疑いもなく納税してはだめですよ。仮に府税事務所の手違いであっても、「計算していた税額と違う」と言わなければ、府税事務所から「あの税額は間違っていましたので訂正します」なんて、絶対に連絡ないですからね。

不動産取得税が思っていたより高いな・・・と感じたら、納税前に一度ご相談くださいね。簡単な手続きで、納付すべき税額がグンと少なくなりますから。

こんにちは、平田です。今日も良い天気で気持ち良いですね。

先日から山田南のルネ千里丘2号棟1階で、10月下旬の販売開始を目指して全面リフォーム工事をしています。

40㎡弱の専用庭付のこちらのお部屋。せっかく広い庭が付いているので、お客様に魅力を感じていただけるようなきれいな庭にしたいと、現在あれこれ考えているところです。

今日は職人さんが整備に励んでくれていますが、雑草だけでなく地中に張り巡らさけている木の根っこを取り除くのに、四苦八苦されている様子でした。

こんばんは、平田です。日が暮れるのも早くなってきましたね。

今日はホテル阪急エキスパークで開催された、国土交通省主催の「住宅関連税制とすまい給付金制度」の勉強会に行ってきました。消費税がアップされた場合に、駆け込み需要の反動で、住宅の需要がガクンと落ち込んで経済に悪影響が出ないようにと、国は早い段階からいろいろ考えているようです。

住宅ローン減税の拡充だけでなく、消費税引上げによる負担を軽減するために、現金を給付する「すまい給付金制度」が新たに設けられるそうです。

ただ、今日の勉強会で分かったことは、全ての物件に「すまい給付金制度」適用されるということではなく、いくつかの要件を満たしている必要があるということと、年収制限があるということ。そして住宅エコポイントの時のように、恐らく一般のお客様ではとても煩わしく思えるような申請書を作成し、すまい給付金の不正受給を防ぐために、7~8種類の添付書類を準備しなければいけないということ。

お客様からご相談をいただいた時にスムーズにお手伝いできるように、これから改めてきちんと勉強しておきますね。

「老朽マンション売却促す」

一昨日の日経新聞にとても興味深い記事が掲載されていました。住民合意の比率や容積率の緩和、引っ越し代などの助成措置の導入など、マンション一棟丸ごと売却したり解体したりしやすくするための法整備に向けた動きがスタートしたようです。やっと政府も動き始めてくれたか・・・というのが私の本音です。

中古マンション、特に昭和40年代から50年代に建築されたマンションをご所有のお客様や、購入を検討されているお客様からよく「あと何年このマンションは住めるんですか?将来建て替えはできるんですか?」というご質問をいただきます。私の率直な考えは現行の法律の中では、建蔽率・容積率にかなりの余裕のあるマンション=公社や公団が分譲した5階建の棟が複数建っているマンション以外は、建替えは限りなく不可能に近いと思っております。お客様にも「今の関連する法律を変えたり、要件を緩和しない限り建て替えは非現実的です」とお答えしています。

建替えとなれば、各所有者に経済的な負担が生じます。その経済的な負担が大きくなればなるほど区分所有者の合意の形成が困難になりますし、仮にほとんどの区分所有者が合意しても少数の方が反対し裁判にでもなれば、最高裁判決が出るまでは建替えはストップせざるを得ないのが現状です。

今後建替えをしたくてもできない老朽マンションが毎年増えていくのは確実です。建替えもできずそのまま放置され、次第にスラム化していくマンションが出てきてくるという、近い将来に起こり得る社会問題に対応すべく、建替えはできなくてもマンション丸ごと売却できたり更地にして土地を売却できるように、政府もやっと法整備に向けて動き始めたんだなぁと感じています。

実際には紆余曲折はあるでしょうが、新聞掲載により世間にアナウンスすることで、法整備に向けての第一歩がいよいよ踏み出されたのだと思っています。

平田