建替え要件緩和に向けて
こんばんは、平田です。
もう30年以上も前になりますが、学生時代に宅地建物取引主任者(現宅地建物取引士)の資格取得の勉強をしていた時に、区分所有法ではマンションの建替えは所有者の5分の4の賛成で可能であるとありました。
5分の4、つまり20%の反対が有っても建替えは可能なんだと思った記憶がありますが、現実はそう簡単にはいかないことを、不動産の仕事に携わってすぐに実感しました。
80%の建替え賛成の合意形成がなされても、実際には強硬に反対する所有者が建替え反対の訴訟を提起すれば、判決が確定するまでは建替えは進みませんし、所在が不明な所有者は反対票にカウントされるため、ギリギリのラインで80%の賛成が得られず建替えが進まなかったり、更に建替えに伴う所有者の費用負担や、建替え期間中の仮住まいの費用負担など、クリアすべき問題が現実的には多く、建替えが成功した事例は限られています。
そんな中、昨日の法制審議会でマンションの建て替え決議の要件を、「所在不明者を除く4分の3の賛成」に緩和する区分所有法の改正素案を示したとの新聞記事が目に入りました。
マンションの老朽化は大阪や東京などの都市部に限らず、今後日本全国で確実に進行するのは確実で、国策として建て替えを促進する法整備は避けては通れないことは明らかです。
ただ、所有者の賛成の割合の緩和だけでは、区分所有者の費用負担の問題が重くのしかかり、建て替えが進まないマンションがほとんどだと予想されます。
記事でも触れられていましたが区分所有者の費用負担を軽減するために、マンションの規模を大きくして戸数を増やし、増やした部屋を分譲して建て替えの費用に充当することができるように、容積率を緩和することが必要となりそうです。
仮に容積率を緩和すれば、建て替え後は高層化するため、近隣住民の理解も必要となりますので、そうそう簡単なことではないとは思います。
それでも今よりも建て替えが成功するマンションは少しでも増えるのではないでしょうか。
玄関ドア取替
こんにちは、平田です。今日は一日中雨模様です。明日からは12月並みの寒さになりそうで、寒がりの私には辛い日々になりそうです。
今日は管理しているルネ千里丘のお部屋の玄関ドアの取替工事が行われました。
工事時間約2時間半で、すっぽりと新しいダブルロックの玄関ドアに変わりました。
玄関ドアが変わるとお部屋のイメージが変わりますよね。先日のサッシの取替えと共にかなり良い感じになりました。
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タイヤ交換
こんにちは、平田です。今日も秋晴れの良い天気で、とても過ごしやすい一日でしたね。
暑過ぎず寒過ぎず、私にとっては今がちょうど良い気候で、こんな快適な日が続いてくれたらなぁ、とつくづく思います。
先日、車の定期点検を受けた時にタイヤの擦り減りを指摘され交換を勧められたので、茨木の三沢タイヤさんで早めに交換することにしました。
お店は空いていて30分程度でスムーズに交換完了。これで不安なく運転できそうです。
しかし、分かってはいたものの、タイヤもずいぶん値上がりしていますよね…。
サッシ取替工事
おはようございます。平田です。
賃貸入居者募集中のルネ千里丘では現在大規模修繕工事が行われています。
昨日は、午後からサッシの取替工事が行われました。分譲当時のサッシは経年変化で建付が悪くなり、ガタガタして開閉しにくい状態…。網戸も外れやすく困っていました。
作業開始から約2時間。職人さんの手際よい作業で、新しいサッシが取付けられました。
これで開閉時のストレスもなくなり、室内の熱効率もよくなることでしょう。
もうすぐ10月だというのに
こんばんは、平田です。
定休日の今日は、当社が所属している「全日本不動産協会北大阪支部」主催のゴルフコンペに参加しました。
申し込んだときは、9月下旬だから涼しくなってゴルフにはちょうど良い気候だろうと思っていたのですが、その期待は見事に外れ、噴き出してくる汗をタオルで拭きながらのプレーとなりました。
もうすぐ10月だというのに、30℃超えは体にこたえます。いただいた参加賞は秋の味覚でしたが。
あっという間に
当社で管理させていただいてる駐車場。
駐車場区画を増やすべく倉庫を解体し、今日は朝から解体後のアスファルト施工。
外に立っているだけでも汗が噴き出る暑さの中、てきぱきと作業してくださり施工が完了しました。
あとはライン引き。月初から始まった工事も間もなく完了です。
虹
こんばんは、平田です。今日も暑い一日でしたね。
現在19時。そろそろ帰ろうかなぁ、、と思っていたところ外から結構な雨音が聞こえてきました。
ここのところ、晴れていても急に局地的な大雨になるということが増えています。
今日の夕方も、当社のある山田は晴れているのに、千里万博公園側の空には大きな虹が掛かっていました。
きっと、向こう側では少し前に雨が降ったのでしょうね。
水蒔き
こんばんは、平田です。
今日もノックアウトされるくらい、頭上からこれでもかというくらいの太陽の光を浴び、まだまだ続くであろう灼熱の「夏」を実感した暑い暑い一日でした。
こうも暑いと、日中はエアコンの効いた事務所でデスクワークをしていたいところですが、現実はなかなかそうもいきません…。
今日は朝から当社が管理している伊丹のマンションの境界立ち合いがあり、そのついでにスタッフの松下と、敷地内の草抜きと植木への水撒きをしてきました。
日当たりの良い場所の植木の葉は、一部焦げ茶色の焼けたような色になり、今年の異常な暑さを物語っていました。
もしかしたら、焼け石に水なのかも…とも思いながらも、これでもかと植木に水を撒いてきました。
まだまだこの暑さは続きそうです。皆様もどうぞお体ご自愛くださいね。
塩分補給
おはようございます。平田です。
今朝も朝からぐんぐん気温が上がっています。
これだけ暑いと本気で熱中症対策が必要になりますよね。
水分補給に加えて、私は今日からこれを持ち歩くとにしました。
不動産投資ローン
こんにちは、平田です。
昨日国税庁から今年の路線価が発表されました。全国的に地価は上昇傾向のようですね。今朝の新聞にも路線価に関する記事が目立っていました。
それよりも私の目を引いたのが、不動産投資用ローンが増えているという記事です。
2013年に日銀の異次元の金融緩和で増え始めた不動産投資ローン。2016年頃から日銀や金融庁が過熱感を指摘したことから雲行きが怪しくなり、2018年のシェアハウス融資を巡るスルガ銀行の業務改善命令で一気に金融機関の融資姿勢が厳しくなりました。
あれから、5年。再び不動産投資用のローンに過熱感が帯び始めているようです。以前の一棟のアパート向け融資ではなく、一戸の区分マンション向け融資が拡大しているとのこと。
個人用不動産投資ローンと言えば、まずオリックス銀行が思い浮かびますが、最近では楽天銀行やソニー銀行といったネット銀行も積極的に貸し出しているとのことです。
不動産に携わる仕事をしていて、不動産投資に興味を持つ個人の方が確実に増えていることは肌で感じています。
仮に購入したい物件が有ってもそこに立ちはだかるのが融資です。自分が住む住宅ローンに力を入れている銀行は数多くありますが、個人が投資用不動産を購入する際の融資を積極的に行っている銀行は、ごく限られていて、例えば街中に店舗を構えている銀行に相談に行っても、期待を裏切られるだけです。
そんな個人の方の需要を満たすネット銀行が、融資残高を増やしているようです。
「節税対策になる」、「何もしなくても副収入を得られる」、「老後の年金代わりに」といった広告を目にすることがあります。不動産投資に興味を持つ個人の方は増加傾向にあり、融資さえ付けば投資用区分マンションは当然売れやすくなります。
ある投資用物件情報サイトでは、今年の1月から3月に登録された区分マンションの販売価格の全国平均が10年間で2倍になっているそうです。
ただ私個人としては、過度に融資を利用して投資用不動産を購入することには、正直危うさを感じています。
借りる金額が多ければ、毎月の返済額も多くなります。毎月のマンションの管理費、修繕積立金に年間の固定資産税・都市計画税も必要です。多少のキャッシュフローが生まれていても退去があれば、修繕費や再度入居者を募集するコストも発生します。空室期間による賃料収入のロスも計算しておく必要が有ります。立地や築年数の経過に伴い、賃料の低下もあり得ます。
年間賃料収入よりもローン返済額が上回るという事例はたくさんあり、ローン返済のために毎月持ち出しが生じては、何のための不動産投資なのか分からなくなります。そうなれば、早く売却して出血を最小限に食い止めるしかなくなりますが、フルローンで購入していた場合、売却価格よりもローン残高が上回るといった悲惨なケースも見受けられます。
融資を利用して不動産投資を始めるには、ある程度自己資金を準備することと、賃料相場や物件価格が下落しにくい物件を見極める目がとても重要になってきますね。
