同じ日本で行う契約なのに、賃貸借契約に関しては地域による商習慣の違いから、不動産業者でも戸惑うことがあります。また、更新料や解約引といった商習慣上の表現や特約についても、消費者契約法に照らして有効か無効かという裁判が頻繁に起こされており、何が正しくて何が正しくないのか、不動産業者によって考えがバラバラで、業界全体として見解が統一されていないのが現状ではないでしょうか。

賃貸住宅の契約条項や特約について争われている裁判で、裁判所の判断も割れています。12日に敷金から一定額を引き去る「敷引特約」が、消費者契約法に照らし無効かが争われた裁判で、一審・二審の「特約は無効」との判断に対し、最高裁は「賃料の3.5倍の敷引金は高額に高過ぎるとは言い難く有効」との判断を示しました。しかし、裁判官の一人は反対意見を付けています。同様の裁判で3月にも最高裁は「高額過ぎなければ特約は有効」との判断を示しているので、近年一審・二審の判断から広まりつつあった「敷引特約は無効」との認識が、今後は「有効」との考えに傾くことが考えられます。しかし、賃料の何倍までが高額でなく、何倍以上が高額なのか曖昧な部分も多く、賃貸物件の条件設定や表現(敷金・礼金の表現にするのか、保証金・解約引の表現にするのか等)について、より正確に貸主様に助言をさせていただこうと思えば、今後の判例をもう少し見極めていく必要がありそうです。

15日の今日も、賃貸住宅の更新料の支払いを定めた契約条項が消費者契約法に照らして無効かどうか争われていた3件の訴訟の最高裁判決が「原則として有効」と出ました。二審の大阪高裁では3件の内2件が「無効」、1件が「有効」だったとのこと。北摂では賃貸住宅の契約更新料の支払いを定めた契約書は今まで見たことはありませんが、大学生時代に住んでいた京都では、契約更新料を家主さんに何の疑いもなく毎年支払っていました。隣同士の府でも商習慣がこうも違うのです。今後の同様の訴訟においても、正直ケースバイケースで違う判決が出そうな気がします。不動産業に従事する者として、このままでいいのかな・・・と思います。そろそろ国主導で統一した基準を設けてもよい頃ではないかと思うのです。

平田

梅雨が明けたとたん、今日からはもう遠慮はいらんと言わんばかりの暑さでした。青い空と遠くの入道雲を眺めながら、節電の夏だから少しは遠慮してくれよ、と思ってしまいます。今日はいっぱい動き、いっぱいカロリーを消費しました。

6月下旬から、夏のご挨拶で今までお世話になったお客様を訪問しています。お取引が終わっても笑顔でお会いできていることに感謝すると共に、お客様のお顔を拝見する度に、改めて住まいを中心とする不動産売買の仲介をさせていただいている今の仕事に対して責任を感じます。

 知事や建設大臣の免許を得て営業し、取引成立の際にお客様から仲介手数料をいただいている我々宅地建物取引業者は、不動産取引のプロであり、プロである以上当然お客様からプロとしての仕事をすることが求められています。ほとんどのお客様が不動産取引の経験が少なかったり、皆無だったりします。住まいを購入されるにしても、ご売却されるにしてもお客様にとってはある意味人生の大切な節目となる出来事であり、大きなお金も動きますので、お客様からご依頼をいただいた宅地建物取引業者はプロとしてお客様をしっかりとサポートし、取引でのトラブルを回避し、不満を残すことなく安心して気持ちよく安全に取引を完了させる責任があります。また、お客様にとって耳の痛いお話であっても、それがお客様のためであると判断した場合は、心苦しくても当たり障りの無い言葉でお茶を濁すのではなく、きちんと言うべきことを言うということも宅地建物取引業者の責任だと考えています。 

 例えば、ご自宅の査定依頼をいただいた時は、実際の正確な成約事例、その時点でのライバルとなる物件の数や価格、新築物件の動向、市場の動きを総合的に判断し、今までの経験に照らして適正な査定をすることが宅地建物取引業者の責任です。相場を無視した安過ぎる査定はすぐに売れるかもしれませんが、お客様に目に見えない損を与える結果になります。逆に相場を無視した高値査定は、ある意味お客様の将来を狂わす裏切り行為だと思っています。高値の査定価格をご提示すればお客様が喜ばれることは重々理解しています。査定が他社と競合した場合、高値査定をした会社が専任媒介契約を締結することもよくあることです。しかし不動産仲介における「査定」とは車やバイクの買取査定と違って、これから中古不動産市場にご自宅を売りに出し、買主様を探していくための売出し価格を定めるための査定なのです(ちなみに不動産買取りをご希望のお客様には買い取り査定をさせていただいておりますが、仲介での査定と比べてグンと安くなります)。高値の物件は売れ残ります。不動産の売却については素人であるお客様は、プロであるはずの不動産会社が査定すれば、例えそれが相場よりもかなり高くてもそれで売れると信じ、期待してしまいます。高値査定をした宅地建物取引業者は、売れなければ価格を段階的に下げてもらえばよいと考えているのかも知れませんが、高値査定によってお客様が最初に見せた笑顔は次第に曇っていき、売れないまま無駄に月日だけが過ぎていくのです。自宅を売って残っているローンを清算して、早く子供と孫の住む家の近くに引っ越したい・・・。自宅を売って新築一戸建購入の資金の一部に充当しようと思っている・・・等々、多くのお客様が、次の計画があってご自宅を売りに出されています。売れなければその計画が狂ってしまいます。時間が経ってしまえば計画そのものが頓挫してしまう場合もあります。そうならないように、宅地建物取引業者は適正な査定をする責任があると思っています。

明日も暑くなりそうです。明日も時間を作ってお世話になったお客様を訪問する予定です。

 平田

この仕事をしていると、ありがたいことにいろいろな方からいろいろなご相談をいただくのですが、今日は会社の近くの分譲マンションの管理人さんからあるご相談をいただきました。所有権を新たに取得後、まだそのマンションに住まれていない方から先日、「なぜ住んでもいないのに管理費と修繕積立金を払わなければいけないのか?」との質問をされたそうです。「管理規約に定められているからお支払いください」とお答えになったそうですが、「管理規約ってそもそもそんな強制力があるの?」と言われて、明確な回答できなかったので、法的な根拠を教えてほしいとのことでした。

管理規約は区分所有者や占有者(賃借人など)が守らなければいけない各マンションのルールブックとも言えるもので、「建物の区分所有等に関する法律」に基づき定められています。ちなみに管理規約は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によって変更でき、当初の管理規約の内容が変わっていることも珍しくありませんので、売買の際には最新の管理規約を入手するようにしています。管理規約に規定されていることは当然従わなければいけないとの認識でいましたが、いざその法的な根拠は?と問われると、条文まで理解しておく必要がありそうです。

そんなこんなで、ご相談いただいた管理人さんに分かりやすくご説明できるように、そして自分の勉強のためにも、今、区分所有法の条文を調べているところです。それにしても法律の文言は堅苦しい表現で、条文を一つ一つ読んでいると眠くなってきそうです。

平田

こんばんは、平田です。先日久しぶりにお伺いした、五月が丘北のお客様宅のお庭にきれい咲いているユリの花を見ていたら、「どうぞ」とプレゼントしてくれました。しばらくの間、会社が華やかになりそうです。

ところで、今日は突然車が動かなくなるというアクシデントに見舞われました。午後から千里丘のお客様にお届けものをして、すぐに出発しようと車のエンジンをかけたところ、何度キーをまわしてもかからない。停まっているのは車1台しか通れない細い道で、他の車が来ると立ち往生してしまう可能性があるのです。マズイ、と思ってすぐにJAFに電話したものの、予想到着時間は30分後とのこと。困ったな・・・。

そんな中でも、今日はとてもついていました。ちょうど外は曇り空で、エアコンの止まった車内にいても、窓を開けていればそれほど暑くなく、何より直後に外せない予定を入れていなかったので、慌てずに済みました。日曜日のお昼だからか、たまたまなのか、他の車が通る気配もなく、このまま１台も来ませんように、と祈っていた時に予想に反して10分ほどでJAFさん到着。炎天下で次の予定を気にしながら右往左往することもなく、ピンチを切り抜けることができました。今日はついていないようで、ついていた日でした。